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L’immobilier résidentiel n’a pas totalement pris la mesure de la crise économique

S’il devrait connaître des ajustements cette année, le marché du logement n’avait pas encore intégré d’inversion de tendance de prix en 2020, avec une baisse légère des ventes dans l’ancien et malgré un fort repli dans le neuf.

Des forces contraires devraient peser sur l’offre et la demande de logement conduisant à une probable contraction du marché. D’un côté, les besoins devraient se renforcer avec des critères et des aspirations des ménages qui pourraient évoluer. D’un autre côté, la dégradation générale du contexte économique va renforcer les inquiétudes des ménages vis-à-vis de la montée du chômage, l’évolution des revenus et peser sur leur moral.

Immobilier ancien : les prix font de la résistance

En décalage apparent avec la réalité économique, l’immobilier résidentiel a résisté dans l’ancien en 2020, avec plus d’un million de transactions en cumul sur un an à fin novembre, affichant une baisse de seulement 4 % par rapport à une année 2019 record. Cas à part, l’Ile de France a vu ses volumes chuter de 31 % sur la même période alors que la répartition de ses ventes se déformait au profit de la grande couronne (qui a regroupé 48 % des ventes de la région au troisième trimestre 2020 contre 43 % en moyenne en 2019, d’après les Notaires du Grand Paris). A Paris et en petite couronne, les marchés caractérisés par des niveaux de prix élevés ont subi une plus forte contraction provoquée par plusieurs phénomènes : chute d’activité avec les épisodes de confinement et de couvre-feu, perte d’attractivité relative aussi face au besoin d’espace et de qualité de l’habitat de la demande qui a plus de difficulté à s’exprimer sur des secteurs où l’offre et la typologie des logements ne correspondent pas à ses nouveaux critères.

Bien que le rythme de croissance ait ralenti au troisième trimestre, l’augmentation des prix des logements anciens sur un an a été en moyenne de 5,2 % en France :  les prix moyens des appartements ont ainsi progressé de 6,5 % et ceux des maisons, de 4,2 % (contre une hausse moyenne de 2,5 % par an depuis trois ans pour ces dernières). Cette moyenne est mécaniquement orientée à la hausse du fait d’une évolution structurelle du marché (prix élevés et resserrement des conditions d’octroi des crédits à l’habitat) plus favorable aux ménages les plus aisés, visant des biens plus qualitatifs et plus chers.
Cependant, les territoires les plus sensibles aux risques de défaillances d’entreprises et de hausse du chômage, qui vont s’accroître avec la crise économique, échapperont difficilement à un repli de l’activité immobilière, de même que ceux où les prix ont atteint des niveaux excessifs.

Immobilier neuf : les effets de la crise s’ajoutent aux facteurs structurels

Le bilan est médiocre pour le secteur de l’immobilier neuf qui n’entrevoit pas un retour rapide au rythme de production d’avant crise sanitaire. Aussi, les mises en chantier, tous logements confondus, ont affiché une baisse de 7 % en 2020 (dont -9,1 % dans le collectif, hors logements construits en résidence, et -7,2 % dans l’individuel), atteignant 376 700 unités, un niveau flirtant avec les plus bas de juin 2009 et de juin 2015. De même, les permis de construire ont subi les effets des périodes de confinement sur l’activité après avoir été freiné pendant toute la période entourant les élections municipales, et ont chuté de 14,7 %, augurant un décalage sur les programmes futurs. Entre choc de production et contraction des ventes de logements neufs (collectifs et individuels groupés), le secteur de la promotion immobilière doit désormais concentrer ses efforts sur la reconstitution de son offre qui, au vu des délais de sortie des projets, nécessitera du temps. Sur une année glissante, les réservations annuelles se sont repliées de 18,5 % à fin septembre 2020, mais restent supérieures à l’offre. Cette difficulté au renouvellement de l’offre, couplée aux contraintes de production qui pèsent sur les coûts de construction et à la pression de la demande, ne permettent pas d’envisager une inversion de tendance générale des prix. Au troisième trimestre 2020, les prix moyens des appartements et des maisons en secteur groupé atteignent des niveaux élevés qui sont respectivement supérieurs de 23,1 % et de 19,3 % à ceux observés il y a dix ans. 

De son côté, la maison individuelle en secteur diffus (par opposition au secteur groupé), ayant pourtant la préférence des français, ne cesse de perdre du terrain depuis 20 ans, ne représentant plus que 29,4 % des constructions fin 2020 (contre 52,4 % en 2000). Alternative au besoin de logement des ménages modestes, la maison individuelle voit son modèle malmené par les mesures mises en œuvre pour lutter contre le changement climatique et favoriser la biodiversité (effets sur l’artificialisation des sols ainsi que sur la mobilité du fait de l’éloignement des zones d’emploi).

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