Immobilier : conjoncture et perspectives à horizon 2022

A l’occasion du dernier rendez-vous Immobilier de l’année, nos économistes se sont penchés sur le retentissement de la crise sanitaire sur l’immobilier résidentiel en 2020 et sur les prochaines années.

Un impact finalement limité de la crise en 2020

En 2020, la crise aura finalement eu un impact limité sur les transactions dans l’ancien et la distribution de crédits. La tendance à la hausse des prix, très vive en début d’année, aura simplement été ralentie sans s’inverser. Le secteur de la construction aura été plus touché, cependant le recul des mises en chantier ne devrait pas dépasser 8 % l’an.

Globalement préservé par un environnement de taux d’intérêt proches de leurs plus bas historiques (contre des taux proches de 5 % en 2009) et par une image très positive dans la société, l’immobilier résidentiel n’est pourtant pas immunisé contre cette crise. Compte tenu de l’inertie du secteur, les effets de la pandémie devraient se matérialiser de manière décalée dans le temps, avec un impact sur l’ensemble des composantes du marché en 2021 et 2022.

Des effets plus sensibles en 2021, voire en 2022

Certes le prolongement en l’état du Prêt à Taux Zéro et du dispositif Pinel jusqu’en 2022 et les décisions récentes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) vont globalement dans le bon sens et confèrent une certaine visibilité aux acteurs de la filière à court terme, notamment concernant la primo-accession et l’investissement locatif. Toutefois, alors que les prix ont atteint des niveaux très élevés dans les grandes métropoles et que les conditions de crédit ne recèlent plus de marges de solvabilité future, l’absence de mesures de soutien public à l’activité hors travaux risque de conforter l’attentisme des ménages et de prolonger les effets de l’assèchement du portefeuille de projets des opérateurs.

Construction : un recul durable ?

Le secteur de la construction, en particulier, sera confronté sur les deux prochaines années à une combinaison de nombreux facteurs négatifs : hausse des prix à la production liée aux mesures sanitaires et à la mise en œuvre de la Réglementation Environnementale 2020 ; non-renouvellement de l’offre en 2019-2020 du fait des élections municipales puis des incertitudes de la crise ; transformation de la demande des ménages à la suite d’une nouvelle expérience de l’habitat durant la crise… Les mises en chantier pourraient à nouveau diminuer de 10 % à 338 000 unités en 2021, voire au-delà en cas de troisième confinement, avant de rebondir de 7 % l’an à 360 000 unités en 2022.

Entre attentisme et anticipations négatives du marché

Le secteur de la maison individuelle en secteur diffus, franchissant à la baisse le seuil des 100 000 mises en chantier, serait finalement le plus touché par l’effet croisé de la dégradation de la situation économique des accédants modestes, des contraintes concernant le crédit et l’artificialisation des sols et des nouvelles normes de construction. La promotion immobilière connaîtrait également un recul marqué de ses ventes auprès des particuliers (de 130 000 réservations annuelles en 2016-2019 à moins de 100 000 en 2021) avant un probable effet d’aubaine des investisseurs en 2022 en lien avec la réduction des avantages fiscaux du Pinel en 2023. Même si le secteur pourra réorienter son modèle vers les ventes en bloc, notamment à des investisseurs institutionnels, il devrait globalement pâtir jusqu’en 2022 de capacités d’offre insuffisamment renouvelées.

Dans l’ancien, la dégradation du contexte économique et social avec la montée du chômage devrait peser sur la demande et rééquilibrer la relation acquéreur – vendeur. L’attentisme qui en résulterait ferait tomber le nombre de transactions annuelles sous la barre des 900 000 unités avec un effet progressivement sédatif sur les prix dans l’ancien. Les prix se replieraient légèrement en 2021, voire 2022, de l’ordre de 1 à 2 % l’an en moyenne mais resteraient soutenus par le niveau exceptionnellement bas des taux d’intérêt.