Les marchés du logement sous tension : l’ancien s’en sort mieux que le neuf

Exposé à des tensions géopolitiques aigües, l’altération de l’environnement international a favorisé des déséquilibres économiques et financiers et un choc d’inflation majeurs. Devant la fragilité d’une croissance mondiale ralentie, les banques centrales maintiennent des politiques monétaires orientées à la stabilisation des taux tant que la trajectoire d’une inflation à 2 % (horizon 2025) ne sera pas consolidée.

En France, la faiblesse de la croissance économique et la volatilité de son climat social pèsent sur les anticipations des ménages que le niveau des taux et les difficultés d’accès au crédit, ont de plus en plus détourné des projets immobiliers. Les anticipations de baisses des prix immobiliers par les Français confortent l’attentisme actuel. Si des baisses sont désormais engagées, à l’exception de certains secteurs denses et tendus où elles sont déjà significatives (Paris, Ile-de-France, Lyon, Bordeaux, …), le mouvement n’est qu’une amorce. Les prix ont atteint des niveaux élevés à très élevés décourageant la demande, dont le moral reste au plus bas, et qui ne bénéficie plus de conditions de crédit attractives, ni d’aides substantielles.

Les annonces gouvernementales (reclassement de communes en zone tendue, incitations à développer le logement locatif intermédiaire, recentrage du prêt à taux zéro, volonté de doubler le rythme de production de logements intermédiaires d’ici 2026, …) pourraient donner l’illusion d’une politique de relance du logement, entré en crise. Mais l’accompagnement des ménages à la rénovation de leur logement (engagements budgétaires accrus pour MaPrimeRénov, Eco-PTZ…) concentre désormais la part la plus importante des aides publiques au logement. Or, l’inertie structurelle du secteur immobilier, qui est loin de former un tout homogène, joue dans les deux sens. Un rebond apparaît ainsi peu envisageable à court terme, et ce, d’autant plus que les mesures budgétaires d’accompagnement des pouvoirs publics au logement sont limitées par un niveau élevé de déficits publics à redresser.

Les promesses d’un contexte de crédit en voie d’apaisement en 2024 (stabilisation des taux préalable à une baisse) et les anticipations de baisse des prix immobiliers sont plutôt encourageantes, mais ne remettent pas en cause la probabilité d’une poursuite du repli de l’activité tant que l’affaiblissement des prix apparaîtra insuffisant pour redonner à la demande des ménages un pouvoir d’achat immobilier qu’ils estimeront acceptable.

Dans ces conditions, en 2024, les perspectives de mises en chantier resteraient inférieures à 290 000 unités. Et, malgré les motivations réelles des ménages (désir d’accession à la propriété, préparation à la retraite, placement patrimonial, …), la poursuite du ralentissement de l’activité immobilière dans l’ancien devrait se traduire par un niveau bien inférieur à 800 000 transactions. La baisse des prix devrait quant à elle s’approfondir et se diffuser géographiquement, passant de -3 % en 2023 à -6 % cette année, ramenant ainsi les prix moyens, en niveau réel, après déduction de l’inflation, à leur point bas de la crise financière.