Rendez-vous de l’Immobilier BPCE : conjoncture et perspectives 2019-2020 de l’immobilier résidentiel

2019, un marché immobilier résidentiel au plus haut

Le niveau historiquement bas des taux d’intérêt, et leur orientation toujours baissière, continuent à soutenir le marché immobilier résidentiel. Dans un climat international tendu, les banques centrales ont renoncé à leur politique de normalisation monétaire et ont adopté des choix visant à maintenir durablement les taux d’intérêt à des niveaux très bas, voire négatifs. La croissance des encours de crédit à l’habitat aux ménages est ainsi au plus haut depuis 2012, grâce à une production qui a atteint des niveaux records en 2019. 
L’offre abondante de crédit s’accompagne de conditions d’octroi très favorables (taux bas, apport personnel exigé en baisse depuis des mois, durée moyenne des crédits élevée) qui soutiennent la solvabilité des ménages. Malgré l’application progressive de restrictions en matière d’aides publiques au logement, qui ont davantage retenti sur le marché du neuf, la conjoncture reste propice au marché résidentiel. En 2019, l’activité immobilière des ménages est en progression (+ 4 % estimés), portée par le marché de l’ancien (+ 6 % estimés) alors que le marché du neuf se contracte encore (- 5 % estimés). 

Une tendance confirmée en 2020

Grâce au maintien de conditions de financement favorables, cette configuration globale ne devrait pas être remise en cause à l’horizon 2020, même si certains facteurs laissent entrevoir un ralentissement. Ainsi, sauf événement majeur imprévisible, l’activité pourrait reculer modérément mais conserver un bon niveau l’an prochain. En particulier, le volume de transactions dans l’ancien devrait rester très élevé, malgré un léger repli en raison notamment de prix élevés sur les marchés tendus. Toutefois, la raréfaction du foncier en lien avec les élections municipales, le repli probable du locatif social et une politique du logement moins favorable, notamment sur les habitations individuelles diffuses, devraient peser sur l’activité dans le neuf qui ralentirait encore.  Par ailleurs, la sensibilité des autorités de régulation au développement du crédit à l’habitat pourrait se traduire par des mesures infléchissant la tendance sur les conditions de financement.

L’enjeu climatique : une nouvelle donne ? 

Parallèlement, l’engagement de la France dans l’ambitieux Plan Climat conduit le Gouvernement à poursuivre un vaste programme d’actions qui introduit progressivement une nouvelle donne sur le marché du logement. Pour répondre aux orientations de la Stratégie Nationale Bas Carbone (SNBC), la consommation d’énergie finale du secteur résidentiel doit décroître afin d’accéder à la neutralité carbone à l’horizon 2050, mais les résultats atteints sont éloignés de la trajectoire projetée. Alors que près de 54 % des résidences principales, en France, sont classées en catégories E à G, et que le secteur du bâtiment dans son ensemble (résidentiel et tertiaire) est le deuxième émetteur de gaz à effet de serre, l’amélioration de l’efficacité énergétique dans l’habitat ancien devient une priorité.

Pour autant, s’il est indispensable de répondre à l’urgence environnementale, il est également nécessaire de tenir compte des risques patrimoniaux et territoriaux de la politique énergie-climat, alors même que le marché du logement connaît un déséquilibre territorial structurel qui tend à s’accentuer. En effet, les effets croisés de la concentration de la population et de l’emploi sur les grandes métropoles régionales et de la convergence des aides publiques, des choix d’intervention des acteurs et des anticipations de valorisation des biens sur les seules zones tendues ont d’ores et déjà tendance à accentuer la hausse des prix dans ces zones et à creuser l’écart avec celles dont l’attractivité est faible.

La transition énergétique et climatique est décisive pour le logement et constitue une opportunité de réduire la facture énergétique et de limiter la paupérisation. Néanmoins, via la cible des logements considérés comme « passoires thermiques », elle risque de dévaloriser plus encore des zones géographiques et des types d’habitat déjà très affectés par les tensions territoriales.  Si, en outre, elle est appliquée sur la base du zonage actuel, elle pourrait conduire à assimiler revitalisation des villes petites et moyennes et étalement urbain. Enfin, par le jeu des anticipations (sur la valeur finale, sur le prix des travaux, sur le durcissement à venir des mesures…) certaines dispositions pourraient in fine décourager les ménages des zones non tendues d’investir dans la transition énergétique ou leur donner le sentiment que leur patrimoine serait fragilisé.

Le Plan Climat et la Stratégie Nationale Bas Carbone posent des principes vertueux en affichant une prise en compte des incidences territoriales et un échelonnement des plans d’actions mais une vigilance sera nécessaire concernant les risques d’appauvrissement patrimonial des ménages et de « désincitation » à investir dans des travaux d’efficacité énergétique. Au final, le succès de ces différentes politiques repose aussi sur leur acceptabilité sociale…