Logement : la fièvre immobilière devrait retomber légèrement en 2022

Projets immobiliers des Français : la fièvre retombe en partie

2021 a bien été l’année de tous les records : au-delà du nombre absolu de 1,2 million de transactions dans l’ancien, le taux de rotation du parc qui évoluait entre 1,8 % et 2,8 % depuis 35 ans a atteint 3,3 %. Cette fièvre immobilière s’est nourrie à la fois du contrecoup de la crise sanitaire avec un surinvestissement de la sphère privée et d’un véritable consensus dans la société sur ses vertus : placement à privilégier (63 % des Français estiment qu’il est plus intéressant d’investir dans l’immobilier que dans les placements financiers, seuls 15 % sont d’un avis contraire), il est aussi associé à des anticipations de prix très positives (63 % les voient en hausse à un an contre 6 % en baisse et 42 % en hausse à 5-10 ans contre 13 % en baisse).

Après une forte progression entre novembre 2020 et février 2021, les projets immobiliers des Français ont ainsi atteint un point haut en mai, 22% des majeurs déclarant vouloir acheter un logement d’ici à 12 mois, cette proportion allant jusqu’à 39% parmi les 18-34 ans et 41% parmi les ménages dont le revenu est supérieur à 5 000€/ mois. Le point d’enquête de novembre 2021 montre au contraire un recul significatif des intentions d’achat : même si elles se maintiennent à leur zénith en zone dense et pour les projets d’achat-revente, elles refluent nettement pour les plus jeunes, les bas revenus mais aussi pour les plus aisés. Ces profils, respectivement de primo-accédants et d’investisseurs, partagent en particulier la perception d’un marché qui devient plus favorable aux vendeurs mais moins intéressant pour les acheteurs, du fait des hausses de prix des derniers mois.

Travaux et DPE, une dynamique de transformation du marché

En revanche, les intentions de travaux ne faiblissent pas. 80% des propriétaires envisagent des travaux à un horizon de 5 ans. 39% ont des projets de rénovation énergétique et plus de 70% des projets d’embellissement, agrandissement ou rénovation du bâti. Dans tous les cas, la propension à faire des travaux est inversement corrélée à l’âge mais moins sensible à l’aisance financière du ménage ou à la densité urbaine.

Cette montée de l’appétence pour les travaux tient, pour la partie énergétique, au croisement des aspirations des Français et d’une forte pression réglementaire. En particulier, la réforme du DPE et la loi Climat et Résilience, à la suite de la loi Energie Climat, ont fait basculer les mesures prises de l’obligation d’information à la contrainte à agir dans un horizon de temps qui devient appropriable par les Français puisque les pénalisations interviennent concrètement dès 2025 et 2028 avec l’interdiction de louer respectivement pour les DPE de classe G (6% des résidences principales) et classe F (11% des RP). Par ailleurs, l’extension de la contrainte à la classe E en 2034 entretient des anticipations de hausse indéfinie des obligations dans le temps. 

Près de 5 millions de logements sont concernés mais l’enjeu est particulièrement sensible pour deux catégories de biens et de populations. D’une part, avec 1,7 million de logements concernés d’ici à 2028, le parc locatif est dans l’œil du cyclone et il est peu probable qu’il sera en mesure de fournir l’effort attendu dans les délais requis, notamment pour des raisons pratiques (occupation du logement, gouvernance des copropriétés…). D’autre part, géographiquement, les zones de surreprésentation des DPE FG sont éloignées des grandes métropoles, plutôt en repli démographique et économique (baisse de l’emploi) et à forte prévalence d’habitat individuel et de catégories âgées… les aides publiques suffiront-elles à faire franchir le pas à des catégories moins enclines à investir, pour des montants significatifs (individuel ancien) mais aussi sur des marchés peu liquides qui limitent l’espérance de retrouver la valeur de son investissement en travaux au moment de la vente.

Enfin, le DPE pourrait à terme transformer certains équilibres du marché du logement. L’objectivation du coût des travaux pour changer de classe énergétique est de nature à peser sur la négociation et à faire baisser les prix dans l’ancien, surtout si le marché ralentit et devient plus sélectif et la difficulté à faire entériner des travaux à large échelle dans les copropriétés pourrait bloquer certains segments de marché.

Perspectives du marché résidentiel pour 2022

Après une année 2021 record en matière de transactions dans l’ancien et de distribution de crédit (240 milliards d'euros de crédits nouveaux hors renégociations), l’année 2022 devrait continuer à bénéficier d’un contexte globalement porteur mais plusieurs changements en cours devraient infléchir cette tendance positive. En effet, les facteurs de soutien structurels du marché continuent à opérer : des taux de crédit historiquement bas associés à des aides publiques encore substantielles, un pouvoir d’achat préservé et un chômage en recul maintiennent une bonne solvabilité et limitent les risques sur un marché d’utilisateurs, traditionnellement résilient tandis que l’ampleur des besoins non satisfaits, la forte aspiration à l’accession et l’image traditionnelle de valeur refuge du logement alimentent la demande. Celle-ci est d’ailleurs renforcée par des relais de croissance nouveaux : une demande récurrente de qualité d’habitat en lien avec de nouveaux modes de vie (télétravail) qui diversifient les attentes de biens (maisons…) et les localisations (villes moyennes…), une demande de travaux soutenue par les aspirations des ménages, les aides publiques et la réglementation et enfin le retour des investisseurs institutionnels sur le marché résidentiel.

Toutefois, des facteurs de ralentissement nouveaux sont à l’œuvre et pourraient conduire à une inflexion du marché. Ainsi, la fin de la baisse des taux, voire un début de hausse, ne permet plus d’équilibrer ou de limiter l’impact de la hausse des prix sur la solvabilité comme cela fut le cas depuis 25 ans et, même si les critères du HCSF sont désormais globalement respectés par les financeurs, leur application stricte pourrait peser spécifiquement sur le locatif. De plus, la baisse des projets des ménages, notamment les primo-accédants, très affectés par la hausse des prix dans l’individuel en périphérie des villes, et la stagnation, voire le recul, des prix des métropoles sont de nature à calmer la fièvre dans l’ancien. Enfin, les incertitudes associées au nouveau DPE dans l’ancien et à la RE2020 dans le neuf (temps d’adaptation aux nouvelles règles, effet sur les prix, lisibilité des effets hors-prix…) devraient introduire davantage de circonspection dans la demande.

Même si ces facteurs de ralentissement ne devraient être opérants que progressivement avec un impact encore limité en 2022, l’activité devrait reculer légèrement, notamment dans le locatif ancien et la primo-accession avec une activité de secundo-accession toujours très intense, d’où un nombre total d’opérations des ménages en recul limité d’environ 60 000 unités. Les prix, entraînés par la dynamique de revalorisation des zones moins denses, devraient poursuivre leur hausse mais de façon moins marquée (marchés des villes moyennes peu profonds et plus vulnérables après de fortes hausses, renoncement de primo-accédants à leur projet, apparition d’effets prix en lien avec la réforme des DPE…) et revenir dans un premier temps vers 5 %, tout en conservant une forte asymétrie avec des hausses de 7 % en Province contre 3,3 % en Ile-de-France. L’effet croisé prix – quantité soutiendrait la demande de crédit à proximité du record de 2021 malgré l’application plus rigoureuse des critères du HCSF.